Gayrimenkul hukuku kapsamında önemli bir yer tutan önalım (şufa) hakkı, özellikle hisseli taşınmazlarda sıkça karşılaşılan bir konudur. Bir taşınmazın birden fazla hissedarı olduğunda, hissedarlardan biri hissesini üçüncü bir kişiye sattığında diğer hissedarların bu satışı kendi lehine çevirme hakkı doğar. Bu hak, hisseli arazi önalım hakkı olarak adlandırılır ve paydaşların taşınmaz üzerindeki haklarını koruma amacı taşır. Ancak önalım hakkının kullanılabilmesi için belirli şartların sağlanması gerekir ve bu süreç, mahkemeler tarafından değerlendirilir. Özellikle hisseli arazi önalım hakkı Yargıtay kararı incelendiğinde, mahkemelerin bu konuda çeşitli kriterler belirlediği görülmektedir.

Önalım (Şufa) Hakkı Davası Nedir?

Önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 732. maddesi kapsamında düzenlenen ve taşınmazlarda paylı mülkiyetin korunmasını amaçlayan bir haktır. Özellikle hisseli taşınmazlarda, bir hissedar hissesini üçüncü bir kişiye sattığında, diğer hissedarlara bu satışı kendi lehlerine çevirme hakkı tanınır. Bu hak, taşınmazın üçüncü kişilerin eline geçmesini önleyerek mevcut hissedarların taşınmaz üzerindeki ortaklığını korumayı amaçlar.

Önalım hakkı, kanundan doğan (yasal) önalım hakkı ve sözleşmeden doğan (sözleşmesel) önalım hakkı olmak üzere ikiye ayrılır:

Kanuni Önalım Hakkı: Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda, bir hissedarın hissesini üçüncü kişiye satması durumunda, diğer hissedarların öncelikli alım hakkına sahip olmasıdır. TMK 732. madde kapsamında düzenlenmiştir ve paydaşlara bu hakkı tanır.
Sözleşmesel Önalım Hakkı: Taraflar arasında yapılan özel bir sözleşme ile belirlenir. Bu durumda, önalım hakkı sadece sözleşmede belirtilen kişiler tarafından kullanılabilir.

Önalım (şufa) hakkı davası, taşınmazın bir hissedar tarafından üçüncü kişiye satılması durumunda, diğer hissedarların tapu iptal ve tescil davası açarak satışın kendi lehlerine geçmesini sağlamak amacıyla açtıkları davadır. Ancak önalım hakkının kullanılabilmesi için belirli hukuki şartların sağlanması gerekmektedir. Bu dava, genellikle gayrimenkul hukuku alanında uzman avukatlar tarafından yürütülmektedir.

Hisseli Arazi Önalım Hakkı Davası Nedir?

Hisseli arazi önalım hakkı davası, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda bir hissedarın hissesini üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer hissedarların bu satışı kendi lehlerine çevirmek için açtıkları davadır. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi, paylı mülkiyet sisteminde hissedarların taşınmazın bölünmesini ve dışarıdan üçüncü kişilerin paydaş olmasını engelleyebilmesi için bu hakkı tanımıştır.

Özellikle tarım arazileri, miras kalan taşınmazlar veya ticari değer taşıyan gayrimenkuller açısından önalım hakkı, mevcut hissedarların taşınmaz üzerindeki kontrolünü korumasını sağlar. Hisseli arazi önalım hakkı davası, diğer hissedarlar tarafından açılmadığı veya süresi içinde kullanılmadığı takdirde, satışı yapılan hisseyi alan üçüncü kişi taşınmaz üzerinde hukuki anlamda tam paydaş olur.

Bu dava, taşınmazın bulunduğu asliye hukuk mahkemesinde açılır ve davacının önalım hakkını süresi içinde kullanması zorunludur. Ön alım hakkı, satışın noter aracılığıyla diğer hissedarlara bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlükârda satış tarihinden itibaren iki yıl içinde kullanılmazsa dava açma hakkı sona erer.

Hisseli arazi önalım hakkı ile ilgili davalar, hisseli arazi önalım hakkı Yargıtay kararı ışığında değerlendirildiğinde, bazı önemli kriterler ortaya çıkmaktadır. Yargıtay, önalım hakkının kötü niyetle veya hakkın kötüye kullanılması amacıyla ileri sürülmesine karşı dikkatli bir inceleme yapmaktadır.

Hangi Şartlar Altında Açılabilir?

Hisseli arazi önalım hakkı davasının açılabilmesi için Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde belirlenen bazı şartların sağlanması gerekir. Öncelikle, önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda geçerlidir; elbirliği mülkiyetinde (iştirak halinde mülkiyet) ise bu hak kullanılamaz. Ayrıca önalım hakkının geçerli olabilmesi için satış işleminin gerçekten üçüncü bir kişiye yapılmış olması gerekir.

Önalım hakkının kullanılabilmesi için aranan şartlar şunlardır:

Hisseli Taşınmazın Bulunması: Ön alım hakkı yalnızca paylı mülkiyet (hisseli tapu) bulunan taşınmazlarda geçerlidir. Eğer taşınmaz elbirliği mülkiyetinde ise (örneğin, miras ortaklığı bozulmamışsa) önalım hakkı söz konusu olmaz.

Hissenin Satış Yoluyla Devri: Önalım hakkı sadece satış işlemlerinde kullanılabilir. Bağış, trampa (takas), miras veya mahkeme kararıyla yapılan devirlerde önalım hakkı doğmaz. Yani bir hissedar, payını bir başkasına bağışlarsa diğer paydaşlar bu işlemi önleme hakkına sahip değildir.

Gerçek Bir Satış İşlemi Olması: Satışın muvazaalı (danışıklı) olmaması gerekir. Eğer hissedar, önalım hakkını engellemek amacıyla tapuda satış göstermiş ancak gerçekte farklı bir işlem yapmışsa, diğer hissedarlar bu durumu mahkemeye taşıyarak hisseli arazi önalım hakkı Yargıtay kararı doğrultusunda işlemin iptalini talep edebilir.

Sürenin Kaçırılmaması: Ön alım hakkının kullanılabilmesi için kanunda öngörülen süreler içinde dava açılması gerekir.

Satış işlemi noter aracılığıyla diğer hissedarlara bildirildiği tarihten itibaren 3 ay içinde önalım hakkı kullanılmalıdır.
Bildirim yapılmamışsa dahi, satışın gerçekleştiği tarihten itibaren 2 yıl içinde dava açılmalıdır.

Davanın Yetkili Mahkemede Açılması: Önalım hakkı davası, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Aksi takdirde, davanın yetkisizlik nedeniyle reddedilme riski bulunmaktadır.

Özetle, önalım hakkının kullanılabilmesi için taşınmazın hisseli olması, payın üçüncü bir kişiye satılmış olması, sürenin kaçırılmaması ve davanın yetkili mahkemede açılması gerekmektedir.

Hisseli Arazi Önalım Hakkı Davası Nasıl Açılır?

Hisseli arazi önalım hakkı davası açabilmek için belirli hukuki prosedürlerin izlenmesi gerekmektedir. Öncelikle, önalım hakkına sahip hissedarın, satış işleminden haberdar olmasıyla birlikte belirlenen süreler içinde hareket etmesi zorunludur. Bu davanın başarıyla sonuçlanabilmesi için önalım hakkının doğru bir şekilde kullanılması, usule uygun bir dava açılması ve gerekli belgelerin eksiksiz sunulması önemlidir.

Önalım hakkı davasının açılma süreci şu adımlardan oluşur:

1. Satışın Tespit Edilmesi

Önalım hakkı, ancak satışın gerçekleşmesi durumunda kullanılabilir. Hisseli taşınmazda bir payın üçüncü bir kişiye satıldığını öğrenen diğer hissedarlar, noter aracılığıyla kendilerine bildirim yapılmasını bekleyebilir ya da tapu sicil müdürlüğünden satış işlemini kontrol edebilirler.

2. Dava Açma Süresinin Takibi

Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesi gereğince önalım hakkı, noter aracılığıyla yapılan satış bildiriminden itibaren 3 ay ve her hâlükârda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde kullanılmalıdır. Bu süreler geçtikten sonra açılan davalar usulden reddedilir.

3. Yetkili ve Görevli Mahkemede Dava Açılması

Önalım hakkı davası, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Dava dilekçesinde, önalım hakkına sahip olunduğu, satışın gerçekleştiği ve kanuni süresi içinde önalım hakkının kullanıldığı belirtilmelidir.

4. Tapu Sicil Müdürlüklerinden Satış Bilgilerinin Alınması

Tapu kaydında yapılan değişiklikler incelenerek satışın detayları öğrenilir. Davacı hissedar, satış bedeli üzerinden dava açarak üçüncü kişiye yapılan satışın iptalini ve hissenin kendi adına tescilini talep eder.

5. Satış Bedelinin Mahkeme Tarafından Belirlenen Hesaba Yatırılması

Mahkeme, önalım hakkını kullanmak isteyen davacı hissedardan, mahkeme veznesine satış bedelini yatırmasını ister. Bu bedel ödendiğinde, davacı resmi olarak hissedarın yerine geçerek tapu tescilini talep edebilir.

6. Mahkeme Kararı ve Tapu Tescili

Mahkeme, davacının önalım hakkını usulüne uygun şekilde kullanıp kullanmadığını değerlendirir. Hisseli arazi önalım hakkı Yargıtay kararı incelendiğinde, mahkemelerin satış işleminin gerçekten gerçekleştiğini ve muvazaalı olup olmadığını incelediği görülmektedir. Eğer mahkeme davayı kabul ederse, tapudaki hisse davacı adına tescil edilir ve üçüncü kişiye yapılan satış hükümsüz hâle gelir.

Önalım Hakkı Yargıtay Kararları

Aşağıda yer alan Yargıtay kararı, https://karararama.yargitay.gov.tr/ adresinden alınmıştır.

14. Hukuk Dairesi 2015/12473 E., 2016/4024 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ: Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 11.11.2014 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 12.02.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Karar

Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, davacının 1285 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, davacının taşınmazına komşu 1284 parsel sayılı taşınmazın malikleri tarafından davalıya 2.000,00 TL bedelle satıldığını, 6537 sayılı Kanun gereğince davacının önalım hakkı olduğunu, önalım hakkını kullanarak dava konusu 1284 parsel sayılı taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

15.05.2014 tarihli ve 29001 sayılı resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 6537 sayılı Kanunun 5. maddesi ile 5403 sayılı Kanuna eklenen 8/İ maddesinin ikinci fıkrası gereğince; “Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.”

Aynı maddenin üçüncü fıkrasında önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümlerinin uygulanacağı belirtilmiştir.

Somut olaya gelince; davacının maliki olduğu 1284 parsel sayılı taşınmaz ile dava konusu 1285 parsel sayılı taşınmazın sınırdaş oldukları dosya içerisindeki kadastro krokisinden anlaşılmaktadır. 5403 sayılı Kanunun 8/İ maddesi gereğince kullanılan önalım hakkı davasında dava konusu taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması şartı aranmamaktadır. Bu nedenle davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 04.04.2016 gününde oybirliği ile karar verildi.

6. Hukuk Dairesi 2010/6073 E. , 2010/7679 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

KARAR TARİHİ :19.03.2009

ÜÇÜNCÜ ŞAHIS :

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, önalım hakkına konu edilen payın iptali ile davacı adına tesciline ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin paydaşı olduğu 1 No’lu parselin paydaşlarından İlhan Künarlıoğlu’nun payını Eylül 2006 ayı başlarında davalıya sattığını 14.9.2006 tarihinde öğrendiğini, önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek, davalı adına kayıtlı payın iptali ile adına tescilini talep etmiştir. Davalı vekili, davanın süresinde açılmadığını, taşınmazın fiilen taksim edilerek kullanılması nedeniyle önalım hakkının kullanılamayacağını, önalım hakkının tapuya şerh edilmediğini, daha önce taşınmazdaki pay satışlarına yönelik olarak önalım hakkını kullanmayan davacının kötü niyetle dava açtığını, payın aslında tapuda gösterilenden çok daha yüksek bedelle satın alındığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla da kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. Türk Medeni Kanunu’nun 733/ 3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.

Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Olayımıza gelince; dava konusu edilen payın ilişkin bulunduğu … No’lu parselde 4173/158464 pay, taşınmazın paydaşlarından İlhan Künarlıoğlu tarafından 5.9.2006 tarihinde 1.000 TL bedelle davalıya satılmıştır. Davacı yasal üç aylık hak düşürücü süre içinde 19.9.2006 tarihinde açtığı dava ile önalım hakkının tanınmasını istemiştir. Yasal önalım hakkı paylı mülkiyet hakkından doğan ve mülkiyet hakkı ile iç içe bulunan bir haktır. Paydaşın önalım davasını açtıktan sonra kendi payını herhangi bir nedenle yitirmesi ya da taşınmazın paylı mülkiyete konu olma durumunun sona ermesi halinde önalım hakkı da sona erer. Önalım hakkına konu edilen payın ilişkin bulunduğu … No’lu parselde imar uygulaması çalışmasının sonuçlanması ile davalının taşınmazdaki payı Sümer Mahallesi 627 ada 9 parsel No’lu 437 m2 arsa vasfıyla davalı adına tescil edilmiş ve davalı bu şekilde 9 parsel No’lu taşınmazın tam maliki haline gelmiştir. Görüldüğü üzere yeni oluşan taşınmazda davacının payı bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki paylı mülkiyet ilişkisi sona ermiştir. Bu durumda önalım hakkından söz edilemeyeceğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 22.06.2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

6. Hukuk Dairesi 2006/5698 E., 2006/8806 K.

4721 S. TÜRK MEDENİ KANUNU [ Madde 733 ]

1086 S. HUKUK USULÜ MUHAKEMELERİ KANUNU(MÜLGA) [ Madde 428 ]

“İçtihat Metni”

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, önalım hakkı nedeniyle davalıya satılan payın iptal ve tescili istemine ilişkindir. Mahkeme davanın reddine karar vermiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır.

Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Olayımıza gelince; Önalım hakkına konu edilen pay davalıya 28.1.2002 tarihinde 5.000.000.000 TL (5000 YTL ) bedelle satılmış, davacı 14.11.2003 tarihinde açtığı bu dava ile önalım hakkı nedeniyle payın iptali ile adına tescilini istemiştir. Uyuşmazlığın satış tarihi itibariyle 1.1.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir.

Türk Medeni Kanununun 733. maddesinde yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi yükümlülüğü getirilmiştir. Bu yükümlülük yerine getirilmediğinden 14.11.2003 tarihinde açılan dava süresindedir.

Davalı alıcı satışı noter aracılığı ile davacıya bildirmediğine göre satış tarihi ile dava tarihi arasındaki sürenin geçmesine kendi eylemiyle sebebiyet verdiğinden önalım bedelinin tesbitini isteyemez.

Önalım hakkının tapudaki satış bedeli, harç ve masraflar tutarı üzerinden tanınması gerekir.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş tapuda gösterilen satış bedeli ile bu satış nedeniyle davalı tarafından ödenen tapu harç ve giderlerinin toplamından ibaret olan önalım bedelini depo etmek üzere davacıya süre verilmesi ve sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde belirlenen önalım bedelinin yatırılmadığından bahisle istemin reddine karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428.maddesi uyarınca hükmün (BOZULMASINA), istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 19.9.2006 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Berre Olcay

Berre Olcay, 2015-2020 yılları arasında Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nde Hukuk Lisans eğitimini tamamlamıştır. 2018-2019 yılları arasında İstanbul Barosu tarafından düzenlenen Yasal İngilizce ve Terminoloji Sertifika Programı’na katılarak, yedi ay süren eğitim sonunda sertifikasını almıştır. 2016 yılında İrlanda’da bulunan EF Executive Language Institute’da İngilizce dil yeteneklerini geliştirmiş ve C1 seviyesinde İngilizce sertifikası almıştır. İstanbul ve Bursa’da faaliyet gösteren Berre Olcay hem yerli hem de yabancı müvekkillere yönelik kapsamlı çözümler sunmaktadır.