Tapu hissedarı olan kişiler için en önemli konulardan biri, şufa hakkı yani önalım hakkıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi gereğince, bir taşınmazın hissedarlarından biri, payını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, diğer hissedarlara bu payı öncelikli olarak satın alma hakkı tanınır. Bu durum, özellikle hisseli tapuya sahip taşınmazlarda ortaklar arasında hukuki ihtilaflara neden olabilmektedir. Şufa hakkı, miras kalan gayrimenkuller veya ortak yatırım yapılan taşınmazlarda sıkça gündeme gelir.
Şufa Hakkı Davası Nedir?
Şufa hakkı davası, önalım hakkına sahip hissedarların, tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması durumunda, bu satışın iptal edilerek payın kendilerine devredilmesini talep ettiği bir dava türüdür. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi uyarınca, taşınmazın paydaşlarından biri, payını bir başkasına satmak istediğinde diğer paydaşların bu satışı engelleme veya satın alma hakkı bulunmaktadır.
Bu davanın temel amacı, taşınmazın mevcut hissedarları arasında bütünlüğün korunması ve taşınmazın istenmeyen kişilere devrinin önüne geçilmesidir. Özellikle aile mülklerinde, dışarıdan bir alıcının taşınmaza ortak olmasını engellemek için sıkça başvurulan bir yöntemdir.
Şufa Hakkı Davasının Açılma Şartları
Bir hissedarın şufa hakkını kullanabilmesi için belirli şartların oluşması gerekmektedir:
- Geçerli bir satış işlemi olmalıdır: Öncelikli olarak tapuda resmi olarak tescil edilen bir satış işlemi gerçekleşmiş olmalıdır. Bağış veya miras yoluyla geçen paylar için şufa hakkı kullanılamaz.
- Dava süresi içinde açılmalıdır: Şufa hakkı süresi, satışın öğrenilmesinden itibaren üç ay ve her hâlükârda iki yıl içinde kullanılmalıdır.
- Satış üçüncü bir kişiye yapılmış olmalıdır: Hissedarlar arasındaki satışlarda şufa hakkı geçerli değildir.
Bu dava açıldığında, mahkeme satış işleminin iptaline ve ilgili payın dava açan hissedara devredilmesine karar verebilir. Ancak davacının satış bedelini ödemesi zorunludur. Şufa hakkı davası, tapu iptal ve tescil davaları arasında önemli bir yere sahiptir ve bu süreçte dikkat edilmesi gereken birçok hukuki ayrıntı bulunmaktadır.
Şufa Hakkı Süresi
Şufa hakkı süresi, hissedarların önalım hakkını kullanabilecekleri zaman dilimini ifade eder. Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesine göre, şufa hakkı hak düşürücü süreye tabidir. Bu nedenle süresi içinde kullanılmayan şufa hakkı sona erer ve artık dava açılamaz.
Şufa Hakkının Kullanım Süresi
Şufa hakkının kullanılabileceği iki farklı süre bulunur:
Öğrenme Tarihinden İtibaren Üç Ay:
- Hissedar, taşınmazın üçüncü bir kişiye satıldığını öğrendiği tarihten itibaren üç ay içinde şufa hakkını kullanarak dava açmalıdır.
- Öğrenme tarihinin ispatı önemlidir. Genellikle tapu kayıtları, satış sözleşmesi veya resmi bildirimler bu konuda delil olarak kullanılır.
Satış Tarihinden İtibaren İki Yıl:
- Hissedar satış işleminden haberdar olmasa bile, satışın tapuya tescil edildiği tarihten itibaren iki yıl içinde şufa hakkı davası açabilir.
- İki yıllık sürenin sonunda, satış işlemi kesinleşir ve şufa hakkı kullanılamaz.
Bu süreler hak düşürücü süre olduğundan, mahkemeye sunulan bir dava bile süresi içinde açılmamışsa reddedilir.
Şufa Hakkı Süresini Durduran veya Uzatan Durumlar
Bazı özel durumlarda şufa hakkı süresi farklı şekillerde değerlendirilebilir:
- Satışın gizlenmesi: Hissedarın satıştan haberdar edilmemesi durumunda, üç aylık sürenin öğrenme tarihinden itibaren başlatılması gerekir.
- Şufa hakkından feragat edilmesi: Hissedar, noterde resmi bir belge ile önalım hakkından feragat ederse, sürenin hiçbir önemi kalmaz ve dava açma hakkı kaybolur.
- Hissedarın dava açmasını engelleyen mücbir sebepler (örneğin, uzun süreli hastalık veya doğal afet gibi durumlar) mahkeme tarafından değerlendirilir.
Şufa hakkı süresi konusunda dikkat edilmesi gereken en önemli husus, hak düşürücü sürelere riayet edilmesi ve satışın öğrenildiği anda hızlı hareket edilmesidir.
Hangi Durumlarda Şufa Hakkı Olmaz?
Şufa hakkı, her satış işleminde otomatik olarak devreye girmez. Türk Medeni Kanunu’nun 732. ve 733. maddeleri, belirli durumlarda şufa hakkının kullanılamayacağını açıkça düzenlemiştir. Öncelikle, şufa hakkı yalnızca hisseli taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması halinde geçerlidir. Eğer bir hissedar, payını başka bir hissedara satarsa diğer hissedarlar şufa hakkını kullanamaz. Bunun yanı sıra bağış, miras veya trampa (takas) yoluyla yapılan devirlerde de şufa hakkı doğmaz. Örneğin, bir hissedar payını başka bir kişiye bağışlarsa veya miras yoluyla intikal ederse, diğer hissedarların önalım hakkı bulunmaz. Aynı şekilde bir taşınmazın başka bir taşınmazla takas edilmesi durumunda da şufa hakkı kullanılamaz.
Bir diğer önemli durum ise şufa hakkından noter huzurunda feragat edilmesidir. Eğer bir hissedar, resmi bir sözleşme ile bu hakkından feragat ederse ve bu feragat tapu kütüğüne işlenirse artık taşınmazın ilerleyen satışlarında da önalım hakkını talep edemez. Ayrıca kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunan taşınmazlarda da şufa hakkı kullanılamaz. Yani, apartman daireleri, iş yerleri veya müstakil bölümler gibi bağımsız bölümlere sahip taşınmazlarda şufa hakkı söz konusu değildir.
Bazı durumlarda, satışın kamu kurumlarına yapılması da şufa hakkını devre dışı bırakır. Eğer hisseli bir taşınmaz belediye veya devlet kurumlarına satılmışsa kamu yararı gözetildiğinden diğer hissedarların şufa hakkını kullanması mümkün olmaz. Son olarak, mahkemeler bazı durumlarda satışın hissedara herhangi bir maddi veya hukuki zarar vermediğini tespit ederse şufa hakkı kullanımına izin vermeyebilir. Örneğin, satılan payın düşük bir bedelle devredilmesi veya alıcının hissedara zarar verme amacı taşımaması gibi durumlarda, mahkeme önalım hakkını reddedebilir. Bu nedenle hissedarlar şufa hakkını kullanmadan önce satışın yasal durumunu dikkatle değerlendirmeli ve haklarını bilinçli bir şekilde korumalıdır.
Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Süresi
Hisseli tapuya sahip taşınmazlarda, şufa hakkının (önalım hakkının) kullanılabilmesi belirli sürelerle sınırlandırılmıştır. Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesine göre, şufa hakkı süresi hak düşürücü süreye tabidir. Bu sürelere uyulmadığı takdirde, hissedarın şufa hakkını kullanma imkânı ortadan kalkar.
Şufa hakkı için iki farklı süre bulunmaktadır. Birincisi, satış işlemini öğrenme tarihinden itibaren üç ay içinde şufa hakkı davasının açılması gerekmektedir. Eğer hissedar, satışın gerçekleştiğini öğrendiği hâlde üç ay içinde dava açmazsa şufa hakkını kaybeder. İkinci olarak, her hâlükârda satış tarihinden itibaren iki yıl geçmesi durumunda da şufa hakkı sona erer. Bu süre, satışın öğrenilip öğrenilmediğine bakılmaksızın uygulanır. Yani, bir hissedar satış işlemini geç öğrense bile satışın tapuya tescil edilmesinden itibaren iki yıl geçmişse artık önalım hakkını kullanamaz.
Şufa hakkı süresi bazı durumlarda durabilir veya değişebilir. Örneğin, satış işlemi kasıtlı olarak gizlenmişse hissedarın bunu öğrenme tarihi esas alınarak üç aylık süre yeniden başlatılabilir. Ancak bu durumu ispat etmek davacı hissedarın sorumluluğundadır. Ayrıca şufa hakkından noter huzurunda feragat edilmesi durumunda, artık herhangi bir süre sınırlaması olmaksızın bu hak tamamen ortadan kalkar.
Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nasıl Önlenir?
Hisseli tapuya sahip taşınmazlarda, şufa hakkı (önalım hakkı), diğer hissedarların satışa müdahale etmesine neden olabilir. Ancak bazı hukuki önlemlerle şufa hakkının doğmasını veya kullanılmasını engellemek mümkündür. Bu yöntemler hem taşınmaz sahiplerini koruyabilir hem de olası hukuki süreçleri önleyerek satış işlemlerini kolaylaştırabilir.
Şufa hakkını önlemenin en etkili yollarından biri, hissedarların noter huzurunda şufa hakkından feragat etmesidir. Eğer bir hissedar, önalım hakkından feragat ettiğine dair resmi bir sözleşme imzalarsa ve bu işlem tapu siciline şerh edilirse artık bu hak ileri sürülemez. Bu yöntem özellikle, hissedarlar arasında güvene dayalı bir satış planlanıyorsa oldukça etkilidir.
Bir diğer yöntem, taşınmazın hissedarlar arasında devredilmesidir. Şufa hakkı yalnızca hissedar olmayan üçüncü kişilere yapılan satışlarda kullanılabildiğinden, eğer pay, doğrudan mevcut hissedarlardan birine satılırsa diğer hissedarlar önalım hakkını kullanamaz. Benzer şekilde, taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesi de şufa hakkını ortadan kaldırır. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunan taşınmazlarda, hissedarlık ilişkisi yerini bağımsız mülkiyete bıraktığı için artık önalım hakkı kullanılamaz.
Şufa hakkını engellemenin bir diğer yolu, taşınmazın miras veya bağış yoluyla devredilmesidir. Şufa hakkı yalnızca satış işlemlerinde geçerli olduğundan, taşınmaz bir başka kişiye bağışlandığında veya miras yoluyla intikal ettiğinde diğer hissedarlar bu haklarını kullanamazlar. Aynı şekilde taşınmazın trampa (takas) yoluyla devredilmesi de önalım hakkının işletilmesini engeller.
Satış sürecinde şufa hakkının kullanılmasını önlemek için hissedarların satış işlemi sırasında muvazaalı (danışıklı) bir satış göstermeleri de yaygın bir yöntemdir. Ancak bu yöntem hukuken riskli olabilir ve ilerleyen süreçlerde mahkeme tarafından iptal edilebilir. Bu yüzden şufa hakkını önlemek isteyen kişilerin gayrimenkul hukuku alanında danışmanlık alarak hareket etmeleri ve yasal yollarla çözüm üretmeleri en sağlıklı yöntemdir.
Berre Olcay, 2015-2020 yılları arasında Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nde Hukuk Lisans eğitimini tamamlamıştır. 2018-2019 yılları arasında İstanbul Barosu tarafından düzenlenen Yasal İngilizce ve Terminoloji Sertifika Programı’na katılarak, yedi ay süren eğitim sonunda sertifikasını almıştır. 2016 yılında İrlanda’da bulunan EF Executive Language Institute’da İngilizce dil yeteneklerini geliştirmiş ve C1 seviyesinde İngilizce sertifikası almıştır. İstanbul ve Bursa’da faaliyet gösteren Berre Olcay hem yerli hem de yabancı müvekkillere yönelik kapsamlı çözümler sunmaktadır.