Kira Sözleşmesi Feshi

kira sözleşmesi

Kira sözleşmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerini düzenleyen önemli bir hukuki belgedir. Ancak çeşitli sebeplerle kira sözleşmesinin feshi gündeme gelebilir. Fesih hem kiracı hem de kiralayan açısından belirli kurallara bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Yargıtay kararları, fesih sürecini düzenleyen temel kaynaklardır. Bu yazıda kira sözleşmesinin feshi sürecini ve dikkat edilmesi gereken hususları ele alacağız.

Kira Sözleşmesinin Feshi için Sebepler

Kira sözleşmesinin feshi için hukuka uygun sebepler bulunmalıdır. TBK madde 331 ve devamında, fesih sebepleri genel olarak şu başlıklar altında incelenir:

  1. Sözleşmeye Aykırılık: Kiracı veya kiralayanın sözleşmeye uymaması (örneğin, kiracının kira bedelini ödememesi ya da kiralayanın kiralananı kullanıma uygun bulundurmaması) fesih sebebidir.
  2. İhtiyaç Sebebiyle Fesih: Kiralayan, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için konut ya da işyeri ihtiyacı olduğunda sözleşmeyi feshedebilir.
  3. İşyeri veya Konutun Yıkılması veya Yenilenmesi: Kiralananın yıkılması, ciddi tadilat gerektirmesi veya kentsel dönüşüm projelerine dahil olması da fesih gerekçesi oluşturur.
  4. Haklı Sebepler: Kiralananın kötü kullanılması, komşuların rahatsız edilmesi gibi haklı sebeplerle fesih mümkündür.

Her fesih sebebinin hukuka uygun şekilde belgelenmesi gerekir.

Kira Sözleşmesi Tek Taraflı Feshedilir mi?

Kira sözleşmeleri, süresi dolmadan genellikle tek taraflı feshedilemez. Ancak istisnai durumlar mevcuttur:

  • Haklı Sebepler: Kiralayan veya kiracı, TBK madde 331 gereğince, sözleşmenin devamını çekilmez kılan haklı sebepler ortaya çıktığında tek taraflı fesih yapabilir.
  • Belirli Süreli Sözleşmelerde Fesih: Belirli süreli kira sözleşmelerinde, tarafların fesih iradesi genellikle sürenin bitimine yöneliktir. Ancak ciddi sebepler bulunması halinde tek taraflı fesih gündeme gelir.
  • Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Fesih: Belirsiz süreli sözleşmelerde, taraflardan herhangi biri yasal fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiracı Sözleşmeyi Erken Feshedebilir mi?

Kiracının sözleşmeyi erken feshetmesi mümkündür, ancak bu durumda bazı sorumluluklar ortaya çıkar:

  1. Kira Bedeli Ödeme Yükümlülüğü: Kiracı, kiralananın yeni bir kiracıya kiralanmasına kadar geçecek sürede kira bedelini ödemekle yükümlü olabilir. Ancak kiralayanın da uygun bir kiracı bulma konusunda çaba göstermesi gerekir.
  2. Haklı Sebepler: Kiralananın kullanılamayacak duruma gelmesi (örneğin, ciddi hasar görmesi) gibi haklı sebeplerle kiracı fesih yapabilir.
  3. Anlaşma Yoluyla Fesih: Taraflar, sözleşmenin karşılıklı mutabakatla sona erdirilmesi konusunda anlaşabilir.

Kira Sözleşmesinin Feshi Sonrası Kiracının Yükümlülükleri

Kira sözleşmesinin feshi sonrasında kiracının yerine getirmesi gereken yükümlülükler şunlardır:

  • Kiralananın Teslimi: Kiracı, taşınmazı sözleşme şartlarına uygun bir şekilde teslim etmelidir. Zarar varsa kiracı sorumlu tutulabilir.
  • Borçların Ödenmesi: Fesih tarihine kadar biriken kira borçları ve diğer aidatlar ödenmelidir.
  • Taşınmazın Boşaltılması: Kiracı, fesih tarihinden itibaren taşınmazı boşaltmak ile yükümlüdür. Aksi halde tahliye davası açılabilir.

Kira Sözleşmesinin Feshi Sonrası Kiralayanın Yükümlülükleri

Kiralayan, fesih sonrası şu yükümlülüklere sahiptir:

  • Depozito İadesi: Kiracı taşınmazı sözleşme koşullarına uygun teslim etmişse kiralayan depozito bedelini iade etmek zorundadır. Zarar varsa depozitodan mahsup edilebilir.
  • Kiralama Sürecinde Yeni Kiracı Bulma: Kiracı erken fesih yaptıysa kiralayan uygun bir kiracı bulma konusunda çaba göstermelidir.
  • Eşyaların Teslimi: Eğer kiracıya ait eşyalar taşınmazda bırakılmışsa bu eşyaların korunması ve gerektiğinde iadesi sağlanmalıdır.

Kira Sözleşmesinin Feshi Protokolü Örneği

KİRALAYAN:
(Adı Soyadı / T.C. Kimlik No)

KİRACI:
(Adı Soyadı / T.C. Kimlik No)

KİRALANAN YER (ADRES):
(Taşınmazın açık adresi)

KİRA SÜRESİ:
(…/…/… ile …/…/… tarihleri arasında)

FESİH TARİHİ:
(…/…/…)

TAHLİYE TARİHİ:
(…/…/…)

ANAHTAR TESLİM TARİHİ:
(…/…/…)

İMZALANMA TARİHİ:
(…/…/…)

Yukarıda bilgileri yer alan taraflar arasında, …/…/… tarihinde başlamak üzere bir kira sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşme çerçevesinde, adresi belirtilen taşınmaz kiracı tarafından kullanılmaya başlanmıştır.

Taraflar, …/…/… tarihi itibarıyla kira sözleşmesini karşılıklı anlaşma yoluyla feshetme hususunda mutabık kalmışlardır. İşbu fesih protokolü uyarınca:

  1. Kiracı, yukarıda belirtilen tahliye tarihinde taşınmazı eksiksiz ve boş olarak tahliye edeceğini, aynı gün içinde anahtar teslimini gerçekleştireceğini kabul ve taahhüt etmiştir.
  2. Taraflar, kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm hak ve yükümlülüklerini yerine getirdiklerini beyan etmiş; kira sözleşmesinden kaynaklı herhangi bir borç veya alacak ilişkisi kalmadığını ve birbirlerini karşılıklı olarak ibra ettiklerini kabul etmişlerdir.
  3. Bu protokol, tarafların özgür iradeleri ile hazırlanmış ve imza altına alınmıştır.

İşbu protokol, tarafların tamamı tarafından okunmuş, anlaşılarak …/…/… tarihinde imzalanmıştır.

KİRACI (İBRA EDEN):
Adı Soyadı:
İmza:

KİRALAYAN (İBRA EDEN):
Adı Soyadı:
İmza:

Kira Sözleşmesinin Feshi Yargıtay Kararı

Aşağıda yer alan Yargıtay kararı, https://karararama.yargitay.gov.tr/ adresinden alınmıştır.

6. Hukuk Dairesi 2010/4260 E., 2010/8179 K.

    “İçtihat Metni”

    MAHKEMESİ: Sulh Hukuk Mahkemesi

    KARAR TARİHİ: 30.12.2009

    ÜÇÜNCÜ ŞAHIS:

    Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

    Dava, 2887 Sayılı Yasanın 75. maddesi uyarınca sözleşme süresinin sona ermesi ve ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekilince temyiz edilmiştir.

    Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 28.09.2001 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli olup otopark niteliğindeki taşınmazın kiraya verilmesine ilişkindir. Olaya uygulanacak olan 2886 sayılı Devle İhale Kanununun 75/3. maddesinde, kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edileceği öngörülmüştür. Buna ilişkin olarak kira sözleşmesinin 7. maddesinde; “Taraflardan her hangi birinin kira sözleşmesinin bitiminden en az üç ay önceden kira sözleşmesini uzatmayacağını beyan etmediği takdirde kira sözleşmesi uzayacaktır” hükmüne yer verilmiştir. Taraflar arasında tayin edilen sözleşme süresine göre 28.09.2003 tarihi itibariyle üç ay önceden ihbar yapılmadığından kira sözleşmesi B.K,’nun 262. maddesi gereğince belirsiz süreli kira sözleşmesi haline dönüşmüştür. Bu durumda akdin feshi için …M.’nun 262. maddesindeki sürelere riayet edilmesi gerekir. Dava, 01.01.2007 açılmış olup 04.07.2006 tarihinde yapılan ihtar üzerine açılan dava süresinde değildir. Davanın bu nedenle reddi gerekirken, sözleşmedeki feshi ihbar koşuluna uyulmadığından bahisle reddi doğru değil ise de sonuç itibariyle doğru hükmün yukarıda yazılı gerekçe ile HUMK.nun 438/son maddesi uyarınca DÜZELTİLEREK ONANMASINA, temyiz harcı peşin alındığından başkaca harç alınmasına mahal olmadığına, 30.06.2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.