Open/Close Menu

Kiracı Tahliye Davası Nedir, Nasıl Açılır, Ne Kadar Sürer?

kiracı tahliye davası​

Kiracı tahliye davası, kiraya verenin taşınmazını belirli yasal gerekçelere dayanarak kiracıdan tahliye etmesini talep ettiği dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde düzenlenen bu davalar, kiralayan ve kiracı arasındaki hak ve yükümlülüklerin korunmasını amaçlar. Kiracı tahliyesi davaları, genellikle kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümü için açılır ve sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Dava, kiraya verenin haklı gerekçeleri ve kanun hükümlerine uygun başvurusu ile başlar. Bu süreç hem mal sahibinin hem de kiracının hukuki menfaatlerini dengeli bir şekilde gözetmeyi hedefler.

Kiracı Tahliye Davası Nedir?

Kiracı tahliyesi davası, kiracının taşınmazdan çıkarılmasını talep eden mal sahibinin açtığı bir hukuk davasıdır. Ancak bu talep, yalnızca kanunda sayılan sebeplerden birine dayanıyorsa kabul edilebilir. Kiracı tahliye davalarının en sık rastlanan nedenleri arasında ihtiyaç durumu, yazılı tahliye taahhüdü ve kira bedelinin ödenmemesi bulunur. Bu davalar, mal sahibine taşınmazını hukuki bir dayanakla geri alma hakkı tanırken, kiracıya da haklarını savunma ve iddiaları çürütme fırsatı verir.

Kiracı tahliyesi, yalnızca mahkeme kararı ile veya doğrudan icra yoluyla yapılabilir. Mal sahibinin, kendi başına taşınmazı tahliye ettirmesi veya kiracıyı zorla çıkarması yasalara aykırıdır ve cezai sonuçlar doğurabilir.

Tahliye Davası Türleri

aile konut şerhi

Kiracı tahliyesi davaları farklı sebeplere dayanır ve her biri farklı bir hukuki prosedürü içerir. Türk Borçlar Kanunu, kiracı tahliyesine ilişkin açık düzenlemeler getirerek, tarafların haklarını koruma altına almıştır. En sık rastlanan tahliye davası türleri şunlardır:

1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin veya birinci derece yakınlarının taşınmaza ihtiyaç duyması durumunda açılır. Örneğin, mal sahibi taşınmazını kendisi oturmak, işyeri olarak kullanmak veya çocuğunun konut ihtiyacını karşılamak için tahliye ettirmek isteyebilir. Ancak bu davalarda ihtiyaç gerekçesinin gerçek ve samimi olması gerekir. İhtiyacın kötü niyetle ileri sürülmesi veya yersiz bir iddia olması durumunda mahkeme, tahliye talebini reddedebilir.

Kanun, mal sahibine tahliye sonrası taşınmazı üç yıl süreyle başka birine kiraya veremeyeceği sınırlaması getirerek, kötü niyetli tahliye taleplerini engellemeye çalışır. Bu nedenle ihtiyaç iddiası ile açılan davalarda mahkemeler, mal sahibinin veya yakınlarının gerçekten taşınmaza ihtiyaç duyup duymadığını titizlikle inceler.

2. Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Kiracı Tahliye Davası

Kiracının, taşınmazı belirli bir tarihte tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt etmesi durumunda mal sahibi bu taahhüde dayanarak tahliye davası açabilir. Bu tür davalarda tahliye taahhüdünün yazılı şekilde yapılmış olması ve belirli bir tarih içermesi şarttır. Ayrıca taahhüdün kiracı tarafından baskı altında veya zorla imzalanmamış olması gerekir.

Mahkemeler, tahliye taahhüdünü dikkatle inceler. Eğer taahhüt, kira sözleşmesinin başlangıcında zorla alınmışsa veya içerik bakımından geçersiz unsurlar barındırıyorsa mahkeme tahliye talebini reddedebilir. Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılarak açılan davalar, genellikle diğer tahliye davalarına kıyasla daha kısa sürede sonuçlanır.

3. Kiracının Kirayı Ödememesi Nedeniyle İki Haklı İhtarla Tahliye Davası

Kiracı, kira bedelini zamanında ödemezse mal sahibi tahliye davası açabilir. Ancak bu dava türünde öncelikle aynı kira dönemi içinde kiracıya iki kez haklı ihtarda bulunulmuş olması gerekir. Bu ihtarlar noter, taahhütlü mektup veya resmi yollarla kiracıya ulaştırılmalı ve ihtarlarda kira bedelinin ödenmesi için belirli bir süre verilmelidir.

İki haklı ihtara dayalı tahliye davalarında mahkeme öncelikle ihtarların usulüne uygun olup olmadığını inceler. Eğer ihtarlar eksik veya geçersizse dava reddedilebilir.

Kiracı Tahliye Davası Şartları

Kiracı tahliye davasının açılabilmesi için bazı şartların yerine getirilmiş olması gerekir. Öncelikle dava konusu olan taşınmazın bir kira sözleşmesine tabi olması gereklidir. Bu sözleşme yazılı ya da sözlü olabilir. Ayrıca dava açma sebebi açıkça ortaya konmalı ve dayanaklarıyla birlikte mahkemeye sunulmalıdır. Örneğin, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle açılan davalarda kiraya verenin kiracıyı daha önce ihtar yoluyla uyardığını kanıtlaması gerekir.

Tahliye davası açma süreleri de belirli kurallara bağlıdır. Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılarak açılacak davalar, taahhüt edilen tarihten itibaren bir yıl içinde açılmalıdır. Aynı şekilde ihtiyaç nedeniyle açılan davalarda da mal sahibinin ihtiyaç durumunu zamanında ortaya koyması ve bu durumu belgelerle desteklemesi önemlidir.

Kiracı Tahliye Davası Aşamaları ve Süreleri

Kiracı tahliye davası, sulh hukuk mahkemesine bir dava dilekçesi sunulmasıyla başlar. Bu dilekçede tahliye gerekçesi açıkça belirtilir ve destekleyici belgeler eklenir. Mahkeme, dava dilekçesini inceleyerek bir duruşma günü belirler. Duruşmalarda taraflar, iddialarını ve savunmalarını sunar. Mahkeme; ihtiyaç durumunu, yazılı taahhüdün geçerliliğini veya kira ödeme ihtarlarının usulüne uygun olup olmadığını değerlendirir.

Davalar, genellikle 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanır. Ancak istinaf ve temyiz süreçleriyle birlikte toplam süre 2-3 yılı bulabilir.

Tahliye Davası Kim Tarafından Açılabilir?

Kiracı tahliye davası, taşınmazın mal sahibi, mal sahibinin yasal temsilcisi veya vekaletname ile yetkilendirilmiş bir avukat tarafından açılabilir. Eğer taşınmaz birden fazla mal sahibine aitse tüm paydaşlar birlikte dava açmalıdır. Aksi takdirde dava usulden reddedilebilir.

Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Tahliye davaları, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Sulh hukuk mahkemeleri, kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkemelerdir. Taşınmazın bulunduğu yer dışında başka bir mahkemede dava açılması durumunda yetki itirazı ile karşılaşılabilir.

Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Tahliye davalarının süresi, mahkemenin iş yüküne, tarafların sunmuş olduğu delillere ve davanın niteliğine göre değişiklik gösterir. Yerel mahkemede davalar genellikle 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanır. Ancak taraflardan birinin kararı istinaf veya temyize taşıması durumunda dava süresi 2-3 yıla kadar uzayabilir.

Tahliye Davasında Dava Süresini Uzatan Sebepler

Tahliye davalarının uzun sürmesine neden olan başlıca sebepler, eksik belge sunulması, tarafların kötü niyetli itirazları ve temyiz süreçleridir. Örneğin, kira ödememe gerekçesiyle açılan davalarda ihtarların usule uygun olmaması, davanın reddine veya yeniden açılmasına yol açabilir. Ayrıca mahkeme yoğunluğu ve tanık dinleme süreçleri de davanın sonuçlanmasını geciktirebilir.

Tahliye davalarında süreçlerin uzamaması için tarafların gayrimenkul hukukunda uzman bir avukattan destek alması ve dava dosyasını eksiksiz şekilde hazırlaması büyük önem taşır.